Bu yazımda son dönemde popüler olan; Sulh mahkemelerini kilitleyen; toplumsal bir sorun olarak karşımıza çıkan mal sahibi-kiracı arasındaki konut kirası uyuşmazlıkları hakkında çok detaya girmeden bilgi vermek ve görüşlerimi açıklamak istiyorum.
KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Konut kira sözleşmeleri genel olarak Borçlar Kanunu’nun 299 ve devam eden maddelerinde düzenlenmiş bir sözleşme türüdür. Borçlar kanununda bu sözleşme türü geniş bir çerçevede hatta oldukça detaylı olarak düzenlenmiştir. Konu kirası sözleşmesi nedir? Usulu nasıldır? Tarafların hakları ve borçları nelerdir? Bu hususları öğrenmek isteyenler ilgili maddeleri okuyabilirler.
KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ KAÇ YILLIĞINA YAPILIR?
Günümüzde tartışılan konulardan birisi budur. (Kiracımı ne zaman çıkarabilirim? tartışması tam olarak burada dönüyor.)
Konut kira sözleşmeleri aslında belirli süreli ve belirsiz süreli olarak ikiye ayrılmaktadır. Belirsiz süreli sözleşmede bitiş tarihi yoktur. Belirli süreli sözleşmede ise bitiş tarihi bulunur. Örneğin 1 yıllık, 5 yıllık, 10 yıllık bir konut kira sözleşmesi belirli sürelidir ve süre bitiminde kendiliğinden sona erer.
ANCAK; uygulamada halkın çoğunun 1 yıllık dönem olarak imzaladıkları kira sözleşmeleri ilk 1 yıl için belirli sürelidir; 1 yıldan sonra ilişkinin örtülü olarak devam etmesi (bir artış belirlenip bu artış ile kira ödemelerine devam edilmesi) halinde sözleşme BELİRSİZ SÜRELİ HALE GELİR.(BK.m.327) Belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmesi ise ilk 1 yıl ve sonraki 10 yıl uzatma yılı olmak üzere 11 yıllık bir sözleşmedir. (BK m.347) Aslında 11 yıllık sözleşme de değildir; sadece 11 yılın sonunda mal sahibi hiçbir gerekçe göstermeden kiracıyı tahliye edebildiği için en az 11 yıllık diyoruz.
KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞI NASIL HESAPLANIR?
Konut kira sözleşemelerinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını GEÇMEMEK KOŞULUYLA geçerlidir. Yani mal sahibi ile kiracı arasında yapılan konut kira sözleşmelerinde artış oranı bir önceki yılın TÜFE’sini geçemez ancak daha azı kararlaştırılabilir. (BK m.344)
Ancak her ne kadar TÜFE’den fazla artış yapılamıyacağı amir kanun hükümlerince belirtilmişse de aynı maddede; 5 yıllık sürenin dolumundan itibaren mahkemeden kiranın uyarlanmasının istenebileceği de belirtilmiştir. Yani 5 yıl geçmeden TÜFE üzerinde artış yapılamaz; 5 yıldan sonra da emsale göre artış ancak mahkemeden istenebilir. Hatta sözleşmenin 20 yıl sürdüğü düşünülürse her 5 yılda bir emsale göre artış mahkemeden istenebilir. Ancak 11 yıl geçtikten sonra kiraya verenin (mal sahibinin) gerekçe göstermeden tahliye hakkı bakidir. O sebeple de uygulamada 11 yıl geçtikten sonra ciddi bir artış yapılacaksa kiracılar yeni bir sözleşme istemektedir. Böylece 11 yıl daha güvenceli olarak oturabilmektedirler.
KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
Kural olarak 11 yılı doldurmamış; kirasını düzenli ödeyen; TÜFE’ye göre artışını yapan bir kiracı mal sahibi tarafından haklı bir sebeple çıkarılamaz. Ancak kanundan kaynaklanan birkaç çıkarma yolu vardır. Bunları da tüm mal sahipleri biliyordur :
- Konutu satın alan yeni mal sahibinin gereksinimi (BK 351 )
- Mal sahibinin alt soyu üst soyu, kendisi ya da bakmakla yükümlü olduklarının ihtiyacı (BK 350)
- Yeniden inşa ya da imar (BK 350)
Uygulamada mal sahipleri 2. sebebe dayanarak kiracılarını çıkarmak istemektedirler; yani ihtiyacım var diyerek… Ancak bu da hakkaniyete uygun adil davranmayan bir mal sahibi için sorundur; zira BK 355’e göre eski kiracıyı çıkarsa dahi 3 yıl süreyle eski kiracısından başkasına kira veremez; verirse de cezai müeyyidesi vardır. (1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere eski kiracıya ödenecek tazminat)
EKONOMİ BOZULMADAN ÖNCE KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ DURUM
Son 2-3 yıl içindeki TL’nin değer kaybından önce konut kira sözleşmelerinde aslında çok da bir sorun yaşanmıyordu. Münferit uyuşmazlıklar hariç kiracılar TÜFE oranında artışını yapıyordu mal sahibi de buna razı olup ilişkilerine devam ediyorlardı.
Yani gene artışa razı olmayan ya da süre bitiminde çıkılmasına razı olmayan mal sahipleri vardıysa da bu Sulh Hukuk mahkemelerini tıkayacak nitelikte değildi.
EKONOMİ BOZULDU İŞİN ŞİRAZESİ KAYDI!
Ancak son 2-3 yılda ekonomideki bozulma iyiden iyiye artınca konut kiraları da sapıttı. Buna başımıza gelen son depresm faciası ile Ankara başta olmak üzere büyük şehirlere yığılan depremzedeler de eklenince hem konut fiyatları birkaç ay içinde aşırı arttı hem de kiralanacak konut bulunamaz oldu. (Böyle olunca ahırdan bozma konutlara bir servet istenir oldu!)
Arz talep dengesinin birden bozulması; aşırı enflasyon ve tabii ki bir Türkiye geleneği olan FIRSATÇILIK da eklenince; mal sahipleri ile kiracılar arasında kavgalar, tartışmalar başladı hatta haberlerde gördüğümüz üzere birbirini yaralayan ve öldürenler de oldu.
KONUT KİRASI UYUŞMAZLIKLARINDA SORUN NEREDEN ÇIKIYOR?
Aslında bu işin birkaç boyutu var.
Birinci boyutu siyasi iradenin 11/06/2022 ve 15/07/2023 tarihinde iki kanun ile Borçlar Kanununa eklenen geçici maddeler ile Borçlar Kanunundaki oranın aksine (TÜFE’yi geçemez) konut kiralarında artışın yüzde 25’i geçemeyeceği konusunda yasal düzenleme yapması.
Bu yasal düzenleme kanımca borçlar kanununa ve anayasa aykırı olsa da anayasa mahkemesine götürülmediğine göre herkes uygulamadan memnun gibi görünüyor. Ancak zaten oynanmış TÜFE’ye bile razı olmayan mal sahiplerinin arz-talep dengesinin bozulduğu bir anda yüzde 25’e razı olmasını beklemek de toplumumuzu yönetenlerin toplumlarından ne kadar uzak olduklarını gösteriyor.
Örneğin yasal olan artış uygulanırsa 2021’de 2000 TL olan bir konut; 2022’de 2.500 TL; bu sene ise 3.125 TL olacak. Oysa ki iki yıl boyunca OYNANMIŞ TÜFE yüzde 60-65 civarı. Yani TÜFE oranında artış yapılsa yaklaşık 5.000 TL civarı olacak bir kira için (ki, ona da razı olan yok!) 3.125 TL’ye razı olunmasını beklemek bizim toplum için olmayacak duaya amin demekten öte birşey değil.
Bu “ben yaptım oldu; aranızda ne halt ederseniz edin” demekten başka birşey değil. Yüzde 60-65 TÜFE’ye bile razı olmayacak olan mal sahiplerinin yüzde 25 artışa razı olmasını beklemek bence toplumunu tanımamak ve ekonominin halinden bihaber olmak anlamına geliyor.
İşin bir diğer boyutu insanımızın fırsatçı olması.
Örneğin Ankara’nın deprem felaketi sonrasında 600-700 bin civarı depremzede göçü aldığı söyleniyor. Kayseri, İstanbul, İzmir gibi illerin de azımsanmayacak derecede göç aldığı aşikar. Peki bu illerin bu kadar depremzedeye konut sağlayacak konut stoku var mı?
Tabii yok. Haliyle birden köpek bağlasan durmaz rutubetli bodrum katı evlerin bile kiraları aşırı artınca fırsatçılık da alıp gitti haliyle. Astronomik bir artışla 5-6 ay önce 2.000 TL olan konutlar 10-15.000 TL gibi fiyatlara kiralanmaya başlandı.
Bunu arz-talep dengesi olarak düşünmek bana göre hatalı. Dünyanın hiçbir yerinde 2.000 TL olan bir hizmet ya da mal 6 ayda 15.000 TL olmaz. Böyle bir değer artışı ancak fırsatçılık, karaborsacılık gibi pek de legal olmayan yollardan sağlanabilir.
Yani çaresiz depremzedeye ederi 2.000 TL olan her yeri dökülen dairesini 10.000 TL’ye -amiyane tabirle- ÇAKAN mal sahibi; sizin halen oturduğunuz evde 2.000 TL’ye oturmanıza tabii ki razı gelmez. Yani anlatmak istediğim arz-talep haricinde fırsatçılığın da kira bedellerindeki artışta önemli bir argüman olduğu (hatta başat bir argüman olduğu) yönünde.
SONUÇ : SULH HUKUK MAHKEMELERİ KONUT KİRASINA BAĞLI TAHLİYE DAVASI DOLDU
Haliyle bu tatminsizlik ve uyuşmazlıklar büyüdü büyüdü ve sulh mahkemeleri tahliye istemli dava doldu. Tuhaf olan bu yeni açılan davaların çoğunun kirasını düzgün ödeyen; düzenli artışını yapan kiracılara yönelik açılması! Belki de tarihimizde ilk defa düzenli kiracılar tahliye edilmek isteniyor. Oysa ki mal sahiplerinin en çok sevdiği kiracı tipi; kirasını zamanında ödeyen ve artışlarını düzgün yapan kiracılar iken!
Ve genel olarak dayandıkları yegane sebep ise; kendisinin ya da ailesinin o konuta ihtiyacı olması.
Ancak konutlarını kiraya verenlerin genelde birden çok kirada olan konutu oluyor. Yani yıllar zarfında biriktirdikleri mallar bu sefer başlarına bela oldu. Çünkü kendi ihtiyacım için diyerek açtığı davada kişinin ya da ailesinin tapu kayıtları sorgulanıyor. Kaç dairesi var; bunların hangisinde oturuyor; hangisi kişinin ihrtiyacına uygun hepsi davada tartışma konusu oluyor.
Hal böyle olunca Sulh mahkemelerinin dosya yükü yalan-dolan davalarla yürüyemeyecek hale gelmiş durumda. Hele ki ikinci yüzde 25 düzenlemesi sonrasında özellikle büyükşehirlerde 3-4 seneden önce tahliye davalarının sonuçlanmayacağı düşünülüyor. Örneğin bugün (Ağustos ayı) Ankara’da bir tahliye davası açtığınızda 2024 yılının Ocak-Şubat ayından önce ilk duruşmayı alamazsınız. Davanın iyi ihtimalle 4-5 celse sürdüğünü; celseler arası en az 6 ay atacağını; kararın yazımı; istinaf sürecini de düşünürseniz iş içinden çıkılmaz bir hale geliyor.
Eh; mal sahibi fırsatçı da kiracı değil mi?
Hiçbir şekilde yapacağı artışı mal sahibine kabul ettiremeyen kiracılar da ya yüzde 25 artış yapıp 4-5 sene sonra sonuçlanacak bir tahliye davasının sonucuna kadar düşük kirayla oturmayı tercih ediyor ya da -ki bu daha fenası- tahliye davası açıldıktan sonra HİÇ KİRA ÖDEMEMEYİ TERCİH EDİYOR. Yani mal sahibinin yanında 5 sene bedava oturuyor bir manada.
Bu para bir şekilde ödeniyor ancak temerrüt faizinin asla GERÇEK ENFLASYONA yetişemediği hatta yanında cücük kadar kaldığı bir ortamda bir borcu bugün ödemektense 5 yıl sonra pul olunca ödemek çok gerçekçi bir yaklaşım olsa gerek.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCUK SORUNU ÇÖZECEK Mİ?
Laf yerine gelmişken kira uyuşmazlıklarına getirilen ve EYLÜL’den itibaren uygulanacak arabuluculuk prosedürüne de değinmek gerekir.
Siyasi irade istediği kadar nefret ettiği avukatlardan kurtulmak için; muhasebecileri ceza davalarında uzlaştırmacı yapsın; 20 yıllık bilirkişilerden eğitim istesin; hayatı arayı bulmakla geçen ve bu süreçte adeta bir psikolog, sosyolog, davranış uzmanı olmuş avukatlara arabulucuk dayatması yapsın; Türkiye’ye bu sistemler uymaz ve işlevsizlerdir. “Seni mahkemelerde sürüm sürüm süründüreceğim!!” zihniyetine sahip bir halka ya da hak ve adaleti sadece kendine çalıştığda hak ve adalet olarak bir halka bu tarz uygulamalar pek gelmez.
İş hukuku ve diğer alanlardaki arabulucuk uygulamalarını da bakanlık ne kadar övse ve şu kadar uyuşmazlığı arabulucuyla çözdük dese de bin sürtüşmenin bir tanesini çözünce sistem çalışıyor anlamına gelmez.
Haliyle kira uyuşmazlıklarında başvurulacak arabulucunun da yapabileceği birşey yok. Kira artış oranı bellidir; yüzde 25… Mal sahibinin istediği kira bellidir; mevcut kiranın en az 5 misli.
Böyle bir uyuşmazlığı bir kaç yıllık avukat çözemiyor da ek bir 48 saatlik eğitimle çözebilecek olan arabulucuyu alnından öperim.
Ha; bu uygulama dava şartı olduğu için bir manada kiracının lehinedir. Ortalama bir arabulucu görüşmesinin tutanağa bağlanması yaklaşık bir ay sürüyor. Mal sahipleri davaları bir ay geç açacak demektir.
SONUÇ ve DEĞERLENDİRME
Sözleşme hukukunda sözleşme hukuki ilişkinin TANRISIDIR. Hak ve adalet sözleşme ile sağlanır. Hakka ve adalete uygun olan sözleşmedir.
Yani bir mal sahibi kiracı ile sözleşme yapmış ise; sözleşmede yazan uygulanır. Zaten sözleşme uygulanmayacaksa ve artışlar mal sahibinin keyfine göre olacaksa niye sözleşme yapılmaktadır?
Mal sahipleri eğer kiracıyla olan hukuki ilişkisini bir sözleşme akdederek tanımlıyorsa; bu sözleşmeye başta kendisi olmak üzere taraflar uymakla mükelleftir. Fırsatçılık yapmanın anlamı yoktur. Kanunun kestiği parmak acımaz; yasal artış oranı neyse sözleşmenin tarafları buna uymak gerekiyorsa sineye çekmekle mükelleftir.
Ancak kiracıların da biraz hakkaniyetli olması gerekir. Yüzde 25 her ne kadar siyasi irade tarafından dayatılsa da bu akla uygun bir dayatma değildir. Haliyle akla uygun olmayan bir dayatmayı uygulamak da akla uygun değildir. O sebeple yasaya ve hakkaniyete uygun olan; borçlar kanuna dayanan ve sözleşmede de kabul edilen TÜFE oranındaki bir artış yapmak daha doğru olacaktır. (Ancak bu hukuki bir mesele değil vicdani bir meseledir; Borçlar Kanununa göre yüzde 25 yapıp geçededebilirsiniz! )
Tabii TÜFE’yi mal sahibinize kabul ettirebilirsiniz!
Üzgünüm ama hiç sanmıyorum!
Ceza muhakemesine konu adli vakalar yaşamamanız ve yaşatmamanız dileğiyle; bol uyuşmazlık dolu tahliye davaları dilerim.